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河北白癜风主要症状
嘉兴在线新闻网     2017-12-13 21:00:08     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  “土地拍卖玩法又变了。”5 月 13 日晚,这个消息旋风般地传遍南京每个房企老总的耳畔。

  当晚 7 点,南京市政府发布“宁十条”楼市调控新政:新购住房 3年内限卖,新房开盘需公证机构摇号等焦点政策,剑指高热的楼市。

  然而在负责投资拓展的房企从业者眼睛里,第 4 条“调整优化土地出让方式”才是他们最关心的。

  新规后的土地拍卖方式,发生的变化不小:土地出让时,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。

  同时,南京还表态将进一步增加中小套型和中低价位住房供应,选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块,采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。

  “最高限价”是去年南京为了应对房企热情拿地所设计的新规。2016 年 5 月 13 日,葛洲坝在河西南部土地的争夺中,制造出 4.5 万元 /平方米的高价地,刷新南京地价纪录。两周后南京迅速作出反应:土地出让设置最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。南京一年内三次修改土地拍卖政策,对于房企来说,拿地风向未来依然充满变数。

  在实际操作中,此后公告挂牌的十余宗地块,最高限价均与区域内成交的最高楼面地价齐平。不过看似凶猛的政策并未吓退开发商,一批开发商反而用超过最高限价的举牌方式,造成土地拍卖“熔断”。

  不得已,南京第二次修改土地拍卖规则。从原先的达到最高限价就终止出让,改为达到最高限价后停止加价,继而摇号决定归属,最终成交价是最高限价的基础上加价一轮。此外,土地拍卖也从沿袭多年的现场竞价,改为网上竞价。

  为了遏制开发商抢地,南京还规定,住宅地块的拍卖中,当网上竞价达到最高限价 90% 时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  卖期房轻车熟路的开发商,乍一看“现房销售”,有些发愣。

  “现房销售,我们从来没干过。”某央企开发商南京公司营销负责人告诉《中国房地产金融》,与期房销售相比,现房销售的营销节奏将完全不同,对企业的现金流要求更大,上升的成本该如何计算,公司也一头雾水。

  但是短暂的迷茫很快被坚定的拿地所取代。

  “再买不到地,公司就要散伙。管他期房还是现房,先买到地再说。”这几乎是所有参与土地拍卖公司共同的想法。

  2015 年和 2016 年,南京楼市的新房销量一再爆表,习惯了高周转的房企这时候才发现,房子卖得太快,手里的土地储备跟不上了。

  以保利地产为例,公司进入南京市场的时间相对较晚,但是扩张势头快,从 2010 年到 2016 年在南京已经开发完毕超过 10 个项目。然而到了2016 年,在南京土地市场已经火爆到失去理性之际,拿地经验老到的保利,也开始很难买到土地了。

  于是土地拍卖变成了土地摇号。从 2016 年 9 月开始,几乎所有住宅地块最终都被快速封上最高限价,继而采用乒乓球摇号的方式来决定归属。

  9 月 23 日的首次摇号中,几家欢乐几家愁。五矿、银城各自“幸运”摇到 2 宗地块,更多的房企报名参加了十几宗甚至二十宗土地的摇号,但却寸土未得。

  之后的多次摇号再次出现拼运气的场面。一些从未进入南京市场或者已经淡出南京市场的开发商,因为可以靠运气公平摇号,也加入到土地拍卖的行列。融信、大名城、红豆、星河……这些陌生的面孔通过摇号进入南京。而手握重金、备感饥渴的融创、保利等房企,却始终难以得到乒乓球的垂青。

  调控通道下的土地拍卖,将再次因为 5 月 13 日新政而改变规则。在新规中,靠运气摇号将成为历史。按照新规,当地价触及最高限价后,将转而竞争保障房面积。

  “靠摇号运气拿地进入南京的小房企,好运不会再有。”一家大型民企投资负责人分析,新规下不再拼手气,而是比拼房企“内力”的时候。由于还需要在地块内配建保障房,这对房企的资金成本、设计研发能力、成本把控能力都提出了严峻的考验,如果这个政策延续,未来将是大型房企的天下。

  但这已经是南京一年内第三次修改土地拍卖政策,未来,依然充满变数。对房企来说,规则的变化无非需要去调整适应,然而南京在 2016 年对土地拍卖中关于成本的一个公开表态,却如同“达摩克利斯之剑”悬于头顶,让不少房企感到不安。

  严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过 45% 部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价

  格的组成部分。

  早在 2016 年初,南京出台的《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中已经提出过这条规定。据了解,楼盘到物价部门申报价格备案时,需要向物价部门提供楼盘定价的依据,需要提交成本的材料,物价部门根据楼盘成本来核价。众所周知,地价是房价成本的重要组成部分,而土地拍卖动辄溢价超过 100%,如果物价部门认定溢价超过 45% 的部分不计入房价成本,无疑将给开发商的核价带来极大影响。

  南京的物价部门“砍价”严厉,房企早有领教。2016 年 4 月底,南京公布楼盘年度涨幅限制:根据楼盘单价的不同,要求年度涨幅不得超过8%~12%。

  “刚开始根本不相信。”南京河西南部一家楼盘的营销总监说,当时河西南部的楼盘开盘必“日光”,新房价格 3.5 万元 / 平方米,但二手房已有报价超过 5 万元 / 平方米。这种背景下,要想不涨价,公司领导那里就无法交代。

  可现实是,河西南部的楼盘,新房均价至今仍未超过 3.5 万元 / 平方米。激烈的博弈中,所有房企都体会到了物价部门钳制价格的严厉。

  因此不难理解,房企在高调拿地的背后,对“地价核成本”的忌惮。一家大型房企曾经在 2016 年下半年土地拍卖中摇号获得南京江宁区一幅优质住宅地块。但是该房企的相关负责人也私下表示:“如果物价部门真的认定,溢价超过 45% 的部分不计入房价成本,那就真的麻烦大了,一大批去年拍卖出去的地块,一两年内都不可能上市。”

  今年上半年,南京国土部门为了稳定土地市场预期,曾经破天荒地公布了2017 年度上半年经营性用地出让计划明细表,当时明确列出计划上半年在主城出让62 宗地块。

  在房企焦急的等待中,供地盛宴终于来了。6 月2 日和3 日,南京一口气公布了24 宗地块的出让公告,其中不乏九龙湖、南站、江北新区、燕子矶的优质住宅地块。已经被逼到环南京都市圈去找地的房企,无疑眼前一亮。一年内第三次更改规则的土拍,将表现如何? 7 月上旬将揭晓答案。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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